买房是一门艺术吉屋网带您

来源：欧宝体育    发布时间：2024-04-10 11:09:18

  我接触过很多小白，他们买房是拿自己的人品和上天的眷顾在买，一腔热情外加脑袋空空，*基本的买房常识和买房思维都不懂。而且是，吃一堑不长一智，几年后买房又重新做回当初的小白。

  如果说2018年的全国楼市是坐过山车的线年上半年疯狂，下半年入冬，2019年则是前3月躁动，后3月被打回原形。调控更精准、更加迅速。

  从今往后，楼市不会再遵循以前的套路，一线涨完，二线涨，二线结束，三四线跟上。全国楼市不会再是一盘棋，其它城市不再具有任何参考意义。涨与不涨，只有各自城市自己的政策说了算。

  珠海的香洲、横琴限购仍然执行，而金湾、斗门的一手房对外地人已不再限购。

  而近日，南京多家银行重新上调了首套和二套房的上浮利率，但同时取消了远郊高淳区的限购政策，不再要求2年社保门槛，只需要居住证、用工合同或者营业执照就可买房。

  所以，你必须看懂，啥叫因城施策，啥叫精准调控。房价上涨是要严控的，库存也是要去的。

  2015年开启的是全国性的去库存，2019年将会是局部去库存。郊区库存大，房价低，就定向放松，给郊区大力去库存，市区供不应求，房价上涨有压力，政策就继续严控。

  高库存是地方经济的毒瘤，哪里有库存，哪里就必定会有政策定向放松。去库存的过程也是房价短暂上涨的过程，能涨多久，就要看政策持续多久。

  所以，每一位买房者，必须聪明起来，以后不会再有全国统考的试卷，必定都是各个城市自主出题。看到隔壁城市房价大涨，千万别眼馋，你所在的城市万年不涨也是有可能的。

  很多朋友咨询我时，都会说自己是自住加投资。说白了就是既想住的舒服，又想*快。

  投资的首选，是那种租赁需求旺盛的小区，地铁口，CBD旁，产业园附近，码农、白领、大学毕业生聚集的小区。租金越高，越有投资价值，出租越快，*就会越快。因为，租赁需求*终都会转化成买房需求。强大的租赁需求，才是房产*的核心支撑。

  但如果是要自住，尤其是打算作为*居所长期自住的话，则要尽可能的避免那种出租率过高的小区。因为，换手率太高，频繁买进卖出，频繁装修，不安静也不安全。真正适合居住的小区，是那种挂牌率极低，业主极为惜售，出一套卖一套的小区。大隐隐于市，低调不张扬。

  投资一定要选择好抛的房子，需求越大越有投资价值，而绝不是房子越好越值得投资。

  业界一直有人唱空老破小，我觉得情有可原。因为他们没从老破小里获过利，根本不懂老破小的价值所在。

  我可以负责任的说：所有唱空老破小的，都是外行，所有让你别碰老破小的都是毫无实战经验的伪砖家。

  以上海为例，多年以来，在每月2万来套的二手房屋成交量中，总价300万元以内的成交占比始终接近70％，300-500万元的成交占比则是20％左右，而500万元以上的成交占比只有10％。

  也就是说，在上海，70％的二手房成交量都是老破小。老破小的生命力要远远超出你的想像。北京、广州、深圳同样如此。

  拆迁老破小的价值＝市场行情报价＋价格补贴＋面积补贴＋签约奖励＋搬迁奖励＋货币补偿奖励或安置房价差＝市值×200％（上海动迁政策）

  真正的高手投资老破小，都是租金完全覆盖月供，一孩二孩享受学区，长持10年以上，再给孩子留份待拆的遗产，占尽这个城市所有的利好。

  相反，超过20年房龄的老破大电梯高层才是大家*应该及早舍弃的资产。因为，老破大单价比老破小高，得房率低于老破小，租售比低，*跑输大盘，物业基本没，电梯年久失修，一梯多户，环境不好，*关键的是这辈子都等不到拆迁。

  你入手的房子单价低，*空间就大，因为同一板块内，品质类似的小区*终单价都会拉平。*差的房子就是那种，总价低，单价高的房子，因为房价天花板已经限定，高单价也就从另一方面代表着*空间的丧失。

  所以，买房要选择被低估的房子，选择毛坯的房子、选择开发商促销的房子，以及房东资金链断裂急抛的房子。

  以前，国人认为房价是被炒房客和开发商炒高的。现在，还有这么幼稚想法的人应该慢慢的变少了。

  房价里60％是土地价格，这个早已不是机密。但真正推高房价的不是炒房客，不是开发商，更不是地方政府，而是刚需客自己。

  因为不管是投资房还是自住房，*终接盘的一定是真正的自住刚需。房价之所以能涨那么高，光靠炒房客和开发商根本拉不上去，*终为高房价买单的都是实实在在的刚需自住群体。

  炒房客是为收割刚需而生的。没有炒房客，刚需还存在，但没有刚需，炒房客就会绝迹。

  现在，在大城市买房，任何一单二手房交易中，上下家同时关联3-5套房子，是极为普遍的。只有当*阶的纯首套刚需开始买房，才会有接下来的一连串置换改善需求，直到*后的一棒买到新房为止。

  这叫做刚需联动。没有纯刚需的入场，所有改善和投资都将是一潭死水，没有纯刚需小白的推动，所有房产都将是纸上财富，毫无价值可言。所以，刚需的鼓励政策不出台，楼市根本没戏。

  刚需客关系到整个房地产业的存亡。所以，房价还会不会涨，短期要看政策，长期必须看刚需。

  2018年下半年是熊市，熊市就是冬眠，捂紧荷包收缩战线年是静淡市，静淡市的特点是捡笋，无笋不楼市，只有笋盘才有成交量。牛市何时来，没人知道，但我知道，只有全民抢房才是牛市。

  2019年的市场里只能容得下刚需，只有刚需的市场就是买方市场。2019是刚需年，更是捡笋年，只有便宜房子才卖得掉，一二手均是。

  如果你是买房者，请多看多比较，谁便宜买谁，切莫错过国家给你创造的良机。如果你是卖房者，千万别觉得卖便宜了就亏，早抛早划算，你买进时一样能砍价。

  没有亲身经历过一个完整周期的人，根本不懂什么叫牛市，什么叫熊市！而真正的行家，必须至少经历过2-3个周期。

  我曾经亲身体验过，20组看房人在门外排队等待看房，房东一晚上跳价50万。也体会过，买房人毅然决然的扔掉5万定金，决定不买房。

  *“好”的楼市，是对地方政府有利，对炒房客有利，而*“坏”的楼市，是刚需不敢买房，改善的换不起房。

  20年来，国人*次体会到了啥叫真正健康的房地产市场。房住不炒的2019年，希望有机会能够走的更远。